一手好牌,这个高档小区交房有点飚
点
导语:
2.2万块买的高端小区精装房,最后毛坯销售仅需1.5w!
说是精装改毛坯,这个项目明显带着点【变相降价】,那这样的小区交付,到底是按照2.2万的标准,还是1.5万的标准?
2020~2022年销售/交付的楼盘,都在一定程度上面临这样的难题:前期市场行情好,销售价格偏高,后期价格回落,前期业主虽不一定会针对降价wq,但如果交付品质不达预期,业主或多或少心里不欢喜。
应隆盛府业主a女士的邀请,1月7日,云南好房/昆明楼市团队来到了隆盛府项目。
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云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
(交房探盘栏目报名通道,建议交房前联系,本栏目长期有效)
注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表a女士一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况;图片为研究员现场手机拍摄,无调色,仅供参考。
房价波动固然重要,但还需回归到房价与品质的本身上来。
假如:
项目a处于一环内,同区域项目均为2.5w上下,而该项目卖2w;
项目b处于三环外,同区域项目均为1.5w上下,而该项目卖2w。
a和b虽同为2w单价,但交付出来的品质和档次大概率是b优于a。
因为a的房价大部分为地段/配套溢价,b的房价大部分为品质/圈层溢价。
此前,就有部分读者也跟我们反馈隆盛府项目交付的情况。
现场看下来,整体交付情况如下:
优点:
1、小区楼栋建筑外立面很大气
2、入户大堂内外部硬装也比较高级。
3、部分精装硬装材料档次较高,配置丰富。
缺点:
1、疑似没有完全完工,停车场也暂未交付。
2、延期交付,恰逢春节假期,整改速度较慢。
3、景观公区配置一般、部分损坏、清洁不到位。
4、物业管理松散,门禁大开。(特指当天)
交付流程
(注:我们向至少3名业主咨询关于一书一表的情况,但这些业主均表示没有印象/不记得了,故这部分我们没有打分)
因我们到达现场时,已经过了开发商的集中交付时间,以下交付流程部分信息来自业主口述、开发商官方公开信息。
本次交付的为A 3-1地块4栋住宅(毛坯+精装均有),购房合同上约定为2022年12月10日交房,但实际交付时间为2023年1月1日,延期交付。
开发商暂未对延期交付有赔偿的说法,业主也表示“不知道”。
也不是交房即交证。
物业费为3.2元/平米/月,从2023年1月1日开始计费。
我们到现场时,在大门两侧也看到了两间办理手续的铺面。
(实际有指示的桁架,只不过放倒了没有立起来)
我们到现场时也是业主和家人第一次来接房,有一名工作人员带看验房,但验房的时候发现的问题不能马上解决,说是“临近春节没有工人干活了”。
故,我们到现场时(1月7日),业主家的问题暂未整改,截止发稿时,也没有整改完毕。
楼栋内外
小区楼栋外立面整体造型比较常见,灰+白色三段式设计,南向外立面的中段采用灰色为主体,白色仅在阳台周围。
因户型并未有拉通的大阳台,故显得窗墙比一般。
入口处的门头做到了6米以上,加上多层次的干挂石材+格栅的设计,显得非常大气,档次感一下就上来了。
可惜毕竟是类似u型建筑结构(两个单元,两梯四户+两梯三户,实际一层有7户)。
可参考下下图楼栋布局:(有点类似u型楼栋)
(北立面外观)
北立面浅黄/白色为主,飘窗位置为深灰色,细看发现每三层的外墙纹路采用错峰拼接,但u型楼栋中间位置凹进去(即上图空调机位这一区域),导致从北侧看楼栋会显得不够舒展。
入户大堂内部空间开阔,硬装也比较高级,采用无顶灯设计,整体采用多组筒灯/射灯照明,两侧用射灯+瓷砖凹槽勾勒出暖光线条,地砖、墙砖虽为同色系,但细看纹路略有不同,地面有波打线,墙面有腰线。
软装放置了装饰画、休闲沙发、雕塑小品,从这个大堂上来看,楼栋的档次还是相当不错的。
(其他楼栋的入户大堂背景墙更明显一些,瓷砖颜色做了区分)
但疑惑的是2栋的入户大堂两侧顶部居然采用了玻璃天花板,采光是不错的,当天还有工作人员在上方施工,不理解的业主恐怕会担心安全/防水问题。
此外,我们到现场的时候,部分楼栋(如2栋)大堂还有工人在进行后续的收尾工作,可见交付确实有点匆忙了。
电梯等候区的硬装也还不错。
电梯品牌采用日立,载重1050kg,轿厢面积中等。(另有一部担架电梯)
(担架电梯内部,狭长型)
楼道内硬装也还不错,天花板装饰线条,墙砖+地砖风格,以及电梯门两侧的造型都延续一楼电梯等候区。
室内部分
(暂未通气,暂未安装可视对讲,这里两位研究员打分有较大分歧)
本次去到的a女士家为精装交付。
入户门品牌为步阳,密码锁品牌为三星,大门款式还是不错的。
客厅净层高2.83米,在我们去年验房的项目中,这个高度算是中等偏上水平了。
(1)精装配置丰富,用料不错
相对来说,隆盛府的室内精装配置较为丰富,超过市面上一般楼盘水平,具体如下:
(全屋墙纸,客厅+卧室带背景墙交付)
全屋带墙纸交付、天然石材地砖、日立空调、唯宝马桶+台盆、汉斯格雅花洒、电动窗帘、智能马桶盖(主卫)、客厅+主卧带背景墙等,光是这一系列精装配置就已经达到昆明改善盘以上的标准了。
(卫生间的地砖)
(地砖边缘还做了金属波打线)
全屋空调,每间房都有出风口+独立控制开关,截止到现在昆明配置全屋空调的项目都不多,仅在高端盘中出现过。
唯宝马桶+台盆,均是高档货,主卫还配套一个唯宝的智能马桶盖。
(唯宝马桶)
其他项目的汉斯格雅花洒只是该品牌的普通款式,但隆盛府(特指主卫)的花洒确实是该品牌的中端以上系列。
(花洒采用了暗装,品牌为汉斯格雅)
橱柜款式虽然不太起眼,有部分拉篮,但我们实际触摸下来觉得磨砂面板比较有质感。
(拉篮品牌为悍高)
玄关柜双开门,无太大特别之处。
(玄关柜收纳空间稍小)
洗漱柜看上去真的是“低调奢华”,台面类似石材材质,款式和用材都不俗,台盆下收纳空间也不错(为抽屉款式)。
厨卫天花板均为防水石膏板,卫生间淋浴间不仅做了壁龛,还做了柜门(很少见了)。
开关面板为狄耐克,类似触屏按键。(看起来比较高档耐用,就是按键按起来有点费劲。)
(电动窗帘+控制开关)
相比之下,在配置上,厨房显得不够争气。
配置老板抽油烟机,款式不够高级。(灶具暂时没有安装)
厨房台盆为摩恩双槽,龙头为摩恩可抽拉龙头。
按售价和标准,厨房应该至少配置净水设备、洗碗机、厨余处理器、烹饪设备等(任意三样),但不知道隆盛府为啥没有。
(2)工程质量一般,没有内部检查工序
如果说隆盛府的室内精装设计是开发商先手拿了一副好牌,那么施工环节则把这幅好牌打了个稀碎。
天然石材地砖本身不错,但铺贴的时候比较随意,没有顺着纹理铺贴,导致色差明显。
墙纸至少2处破损。
(天花板一处裂缝,上图)
木地板软塌,不确定是不是为了更稳固,木地板与踢脚线之间居然还打了胶固定(非常少见);另外主卧有工人将烟头丢到木地板上,导致木地板烧坏一个洞;墙纸破损两处。(a女士家最严重的就是木地板软塌问题)
(踢脚线和木地板之间打了一层胶固定,但软塌还是过于明显)
以上问题其实如果开发商在正式交房前多做一步内部检查工作,可以避免不少。
飘窗护栏没有靠着窗户安装,略显得鸡肋(后期业主其实可以拆除,不影响使用)。
交房后恰逢春节假期节点,没有及时的整改动作,部分业主略有不满。
公区部分
小区大门比较宽敞大气,硬装是够格的,但貌似没有完全完工,旁边的树池内暂未栽种迎宾树,大门上也没有隆盛府logo标志,推测后期会加上。
(左侧电动车旁边推测是个树池,但暂时没有种树)
小区有两个大门,差别不是太大。
具体来看:
1、园林的景观效果,呈现效果一般
本身小区只有4栋住宅,对称布局,最窄的南北楼间距也有41.5米,故小区中央是可以做出中庭景观的。
(中庭区域面积挺大的)
就设计来说,其实并不差。
从正大门进入即可看到水景,中央花池内是红色灌木+红枫(或类似树种),完全可以达到画龙点睛的效果。
(从1号门进入效果,没有较好的大型树木排列营造效果)
(从2号门进入效果,两侧的树木/绿化仪式感略有点弱)
中庭有较大水景和休闲廊架,还挺有休闲/艺术氛围,水边木质栈道也比较有度假风之感。
但水景并没有充分利用,加之清洁问题不到位,就显得整个中庭的观感较为一般。
(左侧也是一条水系,但没有水)
2、绿化植被估计受冬季影响,长势一般。
本身小区绿化面积并不小,部分区域的绿化氛围做的不错。
但可能是季节原因,绿化植被长势一般,灌木修剪不到位,显得绿化过于单调。
每栋楼入口处的绿化过于简单,大乔木多是桂花树,也有单元门口(特指4栋)甚至迎宾树种只有1米左右高,与改善盘档次不符。
(4栋门口的迎宾树太小了)
1栋和4栋中间的硬质地面较多,绿化较少,从规划图上看,这里规划是地下停车场出入通道(这也是硬质地面较多的原因),由于当天没有车行,无法判断具体是否真的采用此通道(推测这个位置实际不会进出车辆)。
3、多样化设施略微简易
(锻炼区、休息区,小区内部休闲座椅还是挺多的)
从上面发的园林全景图中,也可看出有较大的塑胶铺地,还有300米左右的慢跑道。
可惜的是儿童场地的设施较单一,主要是没有大型滑梯(或类似)的设施。
在1栋和3栋背后,还有一大片区域,一边放置有几张乒乓球桌,这一区域稍显浪费了,本来可以配置更丰富点。
(1栋和3栋背后的空地)
地下停车场和其他配套
(两位研究员对停车场标识、配套便利度出现了较大分歧)
我们到现场时,地下停车场暂未正式交付。(故这部分的打分环节只是基于现有状况和对未来的初步预估)
包括地下入户大堂/前厅、地面清洁、部分标识暂未完全弄好。
(停车场入口)
从现阶段的呈现上来看,车位宽度/车道宽度满足最低要求,但停车场的硬装呈现仅能达到勉强及格分。
(标识还未弄好)
负一楼的入户大堂与一楼入户硬装类似,整体虽然没有特别的装饰,但也简洁大气,我们探盘当天还没有安装门禁。
(地下入户大堂暂未完全完工,但基本上硬装还是不错的)
小区目前周边还在施工(还有空地),两个大门实际就是通过同一条路,期间还有较多临停车辆,整体处于一个半完工的阶段。
(小区旁边还有工地和空地,故暂时只能从南坝路这边进出)
(进出的主要通道)
项目外围有一圈底商,底商的建筑形式上比普通小区的底商更有设计感,2楼以上做了大落地窗+格栅+挑高/阁楼的设计元素,比较有高级街区的氛围感,但暂未投入使用。
(这个社区商业还挺有feel的哈)
小区规划有一所幼儿园,就在小区楼栋隔壁,一墙(栅栏)之隔,目前已经基本完工(仅从建筑主体上判断,内部暂未进入),估计今年可以达到开学条件。
总体来说,隆盛府其实底子并不差,再给两到三个月整改、检查时间完全可以做到更好,大家觉得呢。
最后还是投票环节:
END